To so davki ki jih plačujemo za nepremičnine

O DAVKIH, KI JIH PLAČUJEMO PRI PRODAJI NEPREMIČNIN

Veliko prodajalcev pri prodaji svoje nepremičnine ne razmišlja o davčnih obveznostih, ki jih doletijo v primeru prodaje njihove nepremičnine. Čeprav v procentih davčne obveznosti niso visoke, pa je lahko odmera davka za marsikoga negativno presenečenje.

Zato je zelo pomembno, da se prodajalec že ob samem začetku prodaje nepremičnine seznani z vsemi stroški in davki, ki bodo tej prodaji sledili. 

Z znanjem podkovan nepremičninski posrednik vam bo znal to vse zelo natančno pojasniti in izračunati. 

Za vas smo pripravili kratek vodnik skozi davke in postopke pri prodaji nepremičnine.

Prodajalec mora v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina, vložiti napoved za odmero potrebnih davkov. Napoved se vloži na podlagi izpolnjenih obrazcev, ki so objavljeni na spletni strani finančnega urada. K napovedi je potrebno priložiti še originalno kupoprodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige.

Kaj je potrebno vedeti o davku na promet nepremičnin?

Pri prodaji nepremičnine mora prodajalec poravnati davek na promet nepremičnin, ki znaša 2% od prodajne vrednosti nepremičnine. Plačnik davka na promet nepremičnin je praviloma prodajalec. Prodajalec in kupec pa se lahko v kupoprodajni pogodbi dogovorita, da je plačnik davka na promet nepremičnin kupec. Vendar je pri teh dogovorih potrebno biti pazljiv, saj se v primeru,  ko prodajalec plačuje ob prodaji tudi dohodnino od dobička iz kapitala, plačilo DPN šteje v olajšavo, zato je vedno dobro, da se pred samo sklenitvijo pogodbe vse to dobro preuči in preračuna, da v nadaljevanju ni negativnih presenečenj.

Davčno osnovo predstavlja prodajna vrednost nepremičnine, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti te nepremičnine. Pomembno je opozoriti, da FURS za odmero DPN ne upošteva več  podatkov GURS. Kadar pride pri ceni do odstopanj, je potrebno ceno dokazati s cenitvijo nepremičnine. DPN se obračuna pri odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini, zato se tu DDV ne obračuna. Davek na promet nepremičnin je prihodek občine, kjer nepremičnina leži.

Po plačilu davka na promet nepremičnin davčni organ na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil odmerjeni davek plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

Za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.

Plačilo DPN se lahko oprosti v naslednjih primerih:

Za diplomatska in konzularna predstavništva, razlastitve, prisilne izterjave, nepremičnine s statusom kulturnega spomenika, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci oz. zunajzakonskimi partnerji, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob likvidaciji družbe, pri razdrtju pogodbe, pri prenosu nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe, prenos nepremičnin v okviru materialno statusno pravnih oblikovanj po ZGD.

Kaj je potrebno vedeti o dohodnini od dobička iz kapitala?

Kadar fizična oseba proda nepremičnino pred potekom petnajstih let imetništva je zavezana tudi k vložitvi  napovedi za odmero dohodnine od dobička iz kapitala.

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. 

Stopnja davka na dobiček je odvisna od tega, kako dolgo je prodajalec že lastnik nepremičnine, ki jo prodaja.

Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. 

Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Prav tako je zelo pomembno, da zavezanec shrani tudi potrdila o plačilu teh računov, saj davčni organi največkrat zahtevajo tudi predložitev potrdil o plačilu računov, ki jih zavezanec uveljavlja kot davčno olajšavo.

Davek davčni organ odmeri z odločbo. Davek od dobička iz kapitala se plača na prehodni davčni podračun – proračun države.

Če je imel prodajalec na nepremičnini, ki je predmet prodaje (stanovanje ali stanovanjska hišo, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), stalno prebivališče in je imel to nepremičnino v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je oproščen plačila dohodnine od dobička iz kapitala. To dejstvo se dokazuje s potrdilom o stalnem bivališču, ki ga prodajalec pridobi na Upravni enoti. V primeru, da je več prodajalcev,  potrebuje vsak svoje dokazilo o teh pravnih dejstvih.

Kaj je potrebno vedeti, kadar se prodajajo kmetijska zemljišča in gozdovi?

Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije uživajo napram ostalim nepremičninam posebno zaščito.

Iz tega razloga veljajo strožji pogoji in določila, kako in kdaj se lahko kmetijsko zemljišče proda. Pri prodaji kmetijskega zemljišča lahko prodajalec proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Prodajalec mora na upravni enoti, kjer zemljišče leži, priglasiti objavo ponudbe (na posebej za to določenem obrazcu) skupaj z vsemi pogoji prodaje. Objavi ponudbe je potrebno predložiti tudi razširjeno lokacijsko informacijo (ki ne sme biti starejša od 90 dni), saj je it tega dokumenta razvidno, katere vrste zemljišč se prodajajo. Ponudba je nato objavljena na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave 15 dni. 

Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, mora sprejeti ponudbo najkasneje petnajsti dan po objavi. Sprejem ponudbe mora osebno vložiti na upravni enoti, kjer je objavljena objava ponudbe na posebnem obrazcu. Na tem obrazcu mora označiti, da sprejema vse pogoje ponudbe ter morebitno izpolnjevanje pogojev predkupnih upravičencev. Kadar se sprejem ponudbe pošilja po pošti, predlagamo, da se takšno pošto pošlje priporočeno s povratnico, da imamo dokazilo o sprejemu naše ponudbe. Paziti pa moramo, da smo znotraj zahtevanih rokov!

Pri prodaji kmetijskega zemljišča poznamo predkupne upravičence, med katere spadajo: solastnik, kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

• kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
• kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
• kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Pri prodaji gozda imajo predkupno pravico:

• Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);
• Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);
• Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike Slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev;
• lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
• lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Upravna enota po poteku 15 dni, ko je ponudba objavljena na oglasni deski obvesti prodajalca in vse kupce o vseh prijavah za sprejem ponudbe za nakup. Najenostavneje je, če se prijavi le en kupec, ki potem v zahtevanem roku vloži pri Upravni enoti vlogo za odobritev pravnega posla (in plača za to določeno takso), skupaj s sklenjeno kupoprodajno pogodbo in razširjeno lokacijsko informacijo. Pri tem je potrebno biti pozoren, da tridesetdnevni rok, v katerem mora kupec vložiti vlogo za odobritev pravnega posla teče od dneva, ko se je iztekel rok za sprejem ponudbe! Na to posebej opozarjamo, saj po navadi traja še vsaj 7 do 10 dni, da upravna enota takšno obvestilo pošlje. V primerih, ko je prijavljenih več potencialnih kupcev, se vsi postopki malo bolj zapletejo.

Šele ko kupec pridobi dokument o odobritvi pravnega posla in ta postane pravnomočen (po 15 dneh ali prej, če se vsi udeleženci odpovejo pravici do pritožbe), lahko prodajalec vloži vso zahtevano dokumentacijo na FURS za odmero davka na promet nepremičnin in dohodnine od dobička iz kapitala (kadar je to potrebno).

Zelo pomembno je vedeti, da za overitev pogodbe pri notarju poleg davčno potrjenega originala kupoprodajne pogodbe v teh primerih potrebujemo tudi razširjeno lokacijsko informacijo in pravnomočno odobritev pravnega posla.

Vsi ti postopki zahtevajo natančno sledenje rokom in izpolnjevanje potrebnih vlog, zato je smiselno, da kupec in prodajalec za to pooblastita nepremičninsko agencijo, ki te zadeve obvlada in lahko vse pravočasno in brez stresa za vse pogodbene stranke uredi.

Kdaj kupec postane dejanski lastnik nepremičnine

Zelo pomembno je za vse prodajalce, da vedo, da so pri prodaji nepremičnine na varni strani. Za to največkrat poskrbimo v nepremičninski agenciji, kjer sledimo celotnemu procesu od začetka do konca. Dejstvo je, da kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiško knjigo. To lahko stori šele po tem, ko je zadostil vsem v pogodbi določenim pogojem in vplačal celotno kupnino. Pri nas kupcem vedno svetujemo (in tudi zanje to izvedemo) vpis v zemljiško knjigo pri notarju, saj so tako že naslednji dan ti vpisi vidni (kot začeti postopki na posameznem ZK izpisku). Po našem mnenju je za kupce to tudi najvarnejši način. Možno pa se je vpisati tudi direktno v pisarnah zemljiške knjige ali po elektronski poti, za kar kupec potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.