Davki so v naših življenjih enostavno ena od stvari, ki so. So del našega življenja in več ko vemo o njih, bolje se lahko nanje pripravimo.

Po naših izkušnjah se pri kalkulacijah ob prodaji oz. nakupu nepremičnin, ki jih zase delajo posamezniki, včasih zgodi, da pozabijo upoštevati plačilo nekaterih davkov, ki se pri teh postopkih obračunavajo. Prav tako se velikokrat pojavijo napake v postopkih dedovanja, ko se določi prenizka cena podedovanih nepremičnin, da se plača nižje davke. Pri tem pa se pozabi, da je v primeru prodaje potrebno plačati kapitalski dobiček, ki pa je lahko bistveno višji od davka ob dedovanju. In še veliko različnih situacij, ki jih rešujemo sproti, od primera do primera.

Ker radi poudarimo, da ste z nami v dobrih rokah, smo za naše stranke pripravili kratek pregled, ki vsebuje vse ključne in nujne informacije, ki so potrebne v procesih prehajanja lastništva posamezne nepremičnine. 

Pravočasna informacija je ključna!

 1: Davek na promet nepremičnin

Določitev višine: 2% od prodajne vrednosti nepremičnine.

Zavezanec za plačilo je prodajalec, lahko pa se pogodbeni stranki dogovorita, da je to kupec. FURS uporablja za odmero posplošeno tržno vrednost nepremičnine in ne več po podatkih GURS. V kolikor pride pri ceni do odstopanj, je potrebno ceno dokazati s cenitvijo nepremičnine. Prodajalec nepremičnine mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin najkasneje v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina. 

Ko predlagamo napoved, je najbolje, da predložimo celotno dokumentacijo, pravilno izpolnjeno in podpisano:

- izpolnjen obrazec Napoved za odmero davka na promet nepremičnin (https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/openportal/CommonPages/Opdynp/PageD.aspx?category=davek_na_promet_napremicnin_preb)

- dve originalni podpisani kupoprodajni pogodbi (ali notarski zapis)

- zemljiškoknjižni izpisek (redni in zgodovinski)

- dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige.

DPN se plačuje po stopnji 2 % od odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini in od odplačne ustanovitve in prenosa stavbne pravice ter v primeru, da pri prodaji ni bil obračunan ali plačan DDV.

Plačilo davka se v nekaterih primerih oprosti. To velja predvsem za diplomatska in konzularna predstavništva, razlastitve, prisilne izterjave, nepremičnine s statusom kulturnega spomenika, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci oz. zunajzakonskimi partnerji, prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob likvidaciji družbe, pri razdrtju pogodbe, pri prenosu nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe, prenos nepremičnin v okviru materialno statusno pravnih oblikovanj po ZGD.

Poseben način prodaje zahtevajo kmetijska zemljišča in gozdovi, saj skupaj s kmetijami v primerjavi z ostalimi nepremičninami uživajo posebno zaščito.

Zato veljajo strožji pogoji in določila, kako in kdaj se lahko kmetijsko zemljišče proda.  Pri prodaji kmetijskega zemljišča lahko prodajalec proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Prodajalec mora na upravni enoti, kjer zemljišče leži, objaviti ponudbo skupaj s pogoji prodaje, ki je nato objavljena na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave 30 dni. Skupaj z dokumentom za objavo na oglasni deski je potrebno priložiti tudi potrdilo o namenski rabi za zemljišča, ki so predmet prodaje. Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče mora sprejeti ponudbo v času objave - najkasneje v 30. dneh po objavi. 

Pri prodaji kmetijskega zemljišča poznamo predkupne upravičence, med katere spadajo: solastnik, kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

- kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;

- kmet, ki zemljišče sam obdeluje;

- kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Pri prodaji gozda imajo predkupno pravico:

 - Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);

- Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);

- Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike Slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev;

- lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;

- lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče komurkoli želi. 

Kupec in prodajalec v teh primerih najpogosteje skleneta predpogodbo, ko pa kupec prejme odobritev pravnega posla s strani upravne enote, pa še pogodba. Velikokrat pa se sklene tudi pogodba z odložnim pogojem pridobitve te odobritve pravnega posla.

Zelo pomembno je vedeti, da za vsako zemljišče, ki se prodaja, potrebujemo potrdilo o namenski rabi, ki ga je potrebno predložiti FURS in pri overitvi pogodbe.

Ostali pogoji pri odmeri davka na promet nepremičnin, so enaki kot za ostale nepremičnine.

Dejstvo je, da kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori pri notarju (po mojem mnenju najvarnejši in najhitrejši način), osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.

2: Dohodnina od dobička iz kapitala

Določitev višine je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.

Stopnje davka: 27,5 %, ki se na vsakih dopolnjenih 5 let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača.

Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine (pri tem je potrebno biti zelo pozoren, katere račune FURS upošteva kot vlaganja in katere ne). Priporočljivo je, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobite račune in jih shranite. Zelo pomembno je tudi to, da je račun na ime lastnika nepremičnine  in da v njem piše, na katero nepremičnino se nanaša. Prav tako mora lastnik shraniti potrdila o plačilu. Tak komplet je potrebno predložiti FURS-u.

Dokazila: računi + potrdila o plačilu

Davek davčni organ odmeri z odločbo.

Plačilo kapitalskega dobička so oproščeni lastniki, ki so v nepremičnini, ki jo prodajajo, imeli stalno bivališče vsaj zadnja tri leta pred prodajo.

3: DDV - davek na dodano vrednost

Z DDV lahko obdavči prenos nepremičnine le DDV zavezanec. Velja pa obratno davčno breme kot pri DPN - DDV obračuna in izkaže kupec. 

Imamo dve davčni stopnji, in sicer se  dobava nezazidanih stavbnih zemljišč obdavči z 22 %,  dobave stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov objektov, ki so del socialne politike, pa se obdavčijo po 9,5% .

Plačila davka so oproščene: 

- dobava zemljišč, vendar ne stavbna zemljišča (zemljiške parcele, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjene graditvi objektov)

- dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve

- dobava zazidanih stavbnih zemljišč, na katerih so objekti, pri katerih je že potekel dveletni rok od prve vselitve.

Kadar sta tako prodajalec kot kupec identificirana za namene DDV in če ima kupec v zvezi z nepremičnino pravico do celotnega odbitka DDV, se lahko dogovorita, da bo ta transakcija vseeno obdavčena z DDV. Davčna zavezanca morata pred opravljeno dobavo skleniti pisni dogovor, ki ga morata na zahtevo davčnega organa dokazati.

Kupec mora zaradi tega vsaj 20 let uporabljati nepremičnino za namene obdavčljive dejavnosti: če je obdobje krajše, mora popraviti vstopni DDV, če proda fizični osebi, DDV obračuna.

Najem: najem in zakup so načeloma oproščeni DDV, razen izjem (če se medsebojno dogovorita, da se bo DDV obračunal).

4: Davek na dediščine in darila

Zavezanec za plačilo tega davka je fizična ali pravna oseba, tudi tujec, ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja, med katerega sodijo tudi nepremičnine.

Zavezanec, ki deduje, davčne  napovedi ne rabi izpolniti posebej. Zavezanec, ki nepremičnino prejme v dar, pa mora izpolniti davčno napoved v roku 15 dni od prejema.

Plačila davka na dedovanje so oproščeni dediči prvega dednega reda in njemu enaki.

Moj nasvet: Pri dedovanju se zelo pogosto zgodijo napake, da si dediči želijo plačati čim manj davka pri dedovanju in zato nizko ocenijo vrednost podedovanih nepremičnin. V nadaljevanju, ko nepremičnino prodajo, pa se jim to potem negativno obrestije, saj je kapitalski dobiček bistveno višji kot pa davek od dedovanja. Zato se je dobro tudi v primerih, ko veste, da boste nekaj podedovali, pred obravnavo o dedovanju posvetovati z ustreznim strokovnjakom.

5: NUSZ - nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča

Območja, za katerega se plačuje NUSZ, določi občina. Predmet so površine nezazidanega zemljišča in stanovanjske oz. poslovne površine objekta. Sem štejemo tudi garaže in pokrite balkone oz. terase.

Zavezanec za plačilo je uporabnik in ne lastnik, razen če se medsebojno dogovorita drugače. Višino določi FURS na podlagi podatkov občine, kateri tudi izda odločbe, praviloma do 31.marca za tekoče leto. Vrednost točke za odmero, se razlikuje od posamezne občine, določena pa je v občinskem odloku.

Kdo je plačila oproščen?

Določene v odloku občine in se razlikujejo od posamezne občine, vendar pa načeloma velja, da so oproščeni plačila socialno ogroženi posamezniki ter tisti, ki so na novo vseljeni, prvih 5 let, vendar morajo pri občini vložiti vlogo za oprostitev.

6: Davek od premoženja

Ta davek plačujejo fizične osebe, ki imajo v lasti stavbe ali dele stavb, stanovanja in garaže ter prostore za počitek in rekreacijo. Zavezanec za plačilo davka je lastnik ali uživalec, ne glede na to ali nepremičnino uporablja sam ali ga daje v najem. Potrebno je vložiti napoved v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti (sklenitev pogodbe o pridobitvi nepremičnine). Pristojen davčni urad je  tisti, kjer nepremičnina leži.

Kdo je plačila davka oproščen?

Če stanovanjska površina stavbe (v kateri ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče) meri manj kot 160 m2. Prav tako so tega davka začasno oproščeni prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž, in sicer za dobo 10 let. Za oprostitve, ki so navedene v mora zavezanec na finančno upravo do 31. januarja poslati vlogo, ki jo napiše sam.